2025年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》2月2日专为备考2025年房地产交易制度政策考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、对建筑物首次登记，不动产登记机构应当()。

• A：仔细核对
• B：实地查看
• C：询问当事人
• D：向有关单位调查

答 案：B

解 析：对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。

2、根据《城市房地产管理法》，划拨土地使用权转让也可以不办理土地出让手续，但（ ）应当将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

• A：受让人
• B：出让人
• C：土地所有权人
• D：转让方

答 案：D

解 析：《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式:一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质,由转让方上缴土地收益或作其他处理。

3、如果王某认为自己购买的住房存在严重的主体质量问题，应以（）作为能否退房的依据。

• A：A市质量技术监督局的核验结果
• B：A市规划局的核验结果
• C：A市工程质量监督部门的核验结果
• D：A市房管部门的核验结果

答 案：C

解 析：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。注意，必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。

4、商品房屋租赁登记备案内容发生变化时，当事人应当在()日内到相关部门办理手续。

• A：10
• B：20
• C：30
• D：60

答 案：C

解 析：商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

5、2015年11月，程某的屋面防水问题应由（）履行保修义务。

• A：开发公司
• B：施工单位
• C：物业管理公司
• D：程某自己

答 案：A

解 析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于最低保修期限，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;②屋面防水3年;③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏l年;④墙面、顶棚抹灰层脱落1年;⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年;⑥门窗翘裂、五金件损坏l年;⑦管道堵塞2个月;⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;⑨卫生洁具1年;⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。本案例中，该商品房2014年12月18日交付程某使用，保修期自该日计算，2015年11月屋面渗漏，最低保修期未满，房地产开发企业应当履行保修义务。

多选题

1、个人在出售住房时应缴纳的税费有（）。

• A：营业税
• B：房产税
• C：契税
• D：城市维护建设税
• E：教育费附加

答 案：ADE

解 析：A项，营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。B项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。征税对象是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产。由房产所在地的税务机关征收，按年征收，分期缴纳。C项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。D项，城市维护建设税(简称城建税)是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一个附加税。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城建设税的纳税义务人。E项，教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计税依据，税率为3%。 

2、下列房地产广告现象，符合房地产广告发布相关规定的有（ ）。

• A：广告中包含封建迷信信息
• B：广告中准确描述了房屋的价格、位置和结构
• C：以“内部认购”等名义发布房地产广告
• D：发布广告推广的房地产开发项目必须取得商品房预售许可
• E：房地产广告以“落叶归根”这类中华民族传统作为推广主题

答 案：BDE

解 析：B选项符合房地产广告真实性原则、D选项符合房地产广告合法性原则、E选项符合房地产广告科学性的原则；而A、C分别违背了科学性（传播封建迷信思想）、合法性（内部认购名目）。

3、申请个人住房贷款时,申请人应提供的资料有（ ）。

• A：身份证件
• B：家庭经济收入证明
• C：购房合同意向书或协议
• D：抵押房地产意向成交价
• E：抵押房地产权属证明

答 案：ABCE

解 析：借款人提出个人贷款申请需要提供的资料包括：身份证件；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；押物或质物清单；申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；贷款人要求提供的其他文件或者资料。

4、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（ ）。

• A：应签订书面抵押合同
• B：刘某和甲、乙银行应办理变更登记
• C：不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
• D：抵押权自抵押合同登记之日起成立

答 案：AD

解 析：A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，《物权法》规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。

5、王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
根据《物业管理条例》王某将房屋出租给李某后，李某是（ ）。

• A：业主
• B：物业使用人
• C：物业服务的对象
• D：物业所有权人

答 案：BC

解 析：BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。